Консультации юристов

ВОПРОС: <Могу ли я, как покупатель квартиры, внести у нотариуса в его типовой договор купли-продажи квартиры дополнительные (свои) условия?>

ОТВЕТ: <Да, можете. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ). Свобода договора, в частности, заключается в том, что:>

• и граждане и юридические лица могут самостоятельно выбирать себе партнеров по договору;
• стороны договора могут определять его вид и содержание, учитывая свои интересы, но соблюдая при этом, согласно ст. 422 ГК РФ, обязательные требования закона;
• не допускается понуждение к заключению договора, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор, предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством> .

ВОПРОС: <Хочу купить дом, сумма оценки БТИ которого очень велика. Чтобы уменьшить затраты на оформление, продавец предложил заключить договор в простой письменной форме. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <После вступления в силу закона > <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. заключать сделки с недвижимостью можно как в квалифицированной нотариальной форме, так и в простой письменной форме, предусмотренной ГК РФ. Но в любом случае они должны регистрироваться в местных органах Министерства юстиции, регистрирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним> .

ВОПРОС: <У нас с мужем квартира. Не расторгая брака, 2 года назад он уехал на ПМЖ в другую страну. И от него как говорится "ни слуха, ни духа". Имею ли я право лишить его квартиры?>

ОТВЕТ: <Всё зависит от статуса квартиры, в которой Вы проживаете.Если квартира муниципальная, то необходимо обратиться в суд с иском о признании мужа утратившим право на жилплощадь, в связи с переездом на другое постоянное место жительство.Если квартира либо её часть находится в собственности Вашего мужа, то необходимо обратится в суд о признании Вашего мужа без вести пропавшим со всеми вытекающими отсюда последствиями> .

ВОПРОС: <Я - одинокий пенсионер. За мной ухаживает соседка - посторонний мне человек. Имею ли я право подарить ей свою приватизированную квартиру?>

ОТВЕТ: <Да, имеете полное право. Свобода волеизъявления лиц при распоряжении гражданскими правами закреплена в п. 1 ст. 9 ГК РФ, который гласит, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (в Вашем случае право собственности на недвижимое имущество)> .

ВОПРОС: <Я - одинокая пенсионерка. Пару лет назад подарила квартиру племяннице. Сейчас у неё личная жизнь не сложилась, она начала выпивать, чувствует себя уже хозяйкой, а в последнее время начала даже меня избивать. Что мне делать?>

ОТВЕТ: <Вам необходимо отменить договор дарения. Статья 578 ГК РФ содержит основания, по которым даритель вправе отменить дарение, в частности, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения> .

ВОПРОС: <По наследству получил квартиру от родителей, в которой прописана совершеннолетняя дочь брата. Могу ли я продать квартиру?>

ОТВЕТ: <Собственник недвижимого имущества вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Но так как согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на жилое помещение члены семьи бывшего собственника сохраняют право пользования им, то при отчуждении квартиры необходимо согласие Вашей племянницы для снятия её с регистрационного учёта и выбытия из квартиры> .

ВОПРОС: <Живу в старом > <сталинском> трехэтажном доме. Хотел сделать переустройство квартиры, обратился в ЖЭК. Там ответили, что скоро будет капитальный ремонт дома, тогда и сделаете. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Неправомерно, т.к. переустройство, перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться как при капитальном ремонте, так и без него.В Вашем случае они могут производиться согласно ст. 84 ЖК РСФСР при соблюдении следующих условий:>

• только в целях повышения благоустройства квартиры;
• при согласии нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя;
• при наличии разрешения местной администрации> .

ВОПРОС: <Я, сестра и мама живём в муниципальной квартире. Мама недавно вышла второй раз замуж, хочет прописать мужа к нам, но в тоже время хочет, чтобы в случае её смерти квартира осталась нам. Как быть в данной ситуации?>

ОТВЕТ: <Лучше всего приватизировать квартиру на Вас и сестру. Для этого необходимо, чтобы Ваша мама отказалась от участия в приватизации квартиры, сделав соответствующую отметку в заявлении на приватизацию квартиры> .

ВОПРОС: <Какие существуют ограничения по приватизации жилищных помещений?>

ОТВЕТ: <Согласно Закона РФ о приватизации жилищного фонда в РФ и Закона РФ об основах федеральной жилищной политики не подлежат приватизации жилые помещения: >

• находящиеся в аварийном состоянии;
• в общежитиях;
• в домах закрытых военных городков;
• служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий;
• в специализированных домах (гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др.)> .

ВОПРОС: <Приватизировала квартиру на себя, после приватизации родила ребенка. Сейчас хочу продать квартиру и переехать в другой город. Нотариус говорит, что нужно разрешение органов опеки. Но ведь ребенок не является собственником квартиры. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Да, правомерно. Согласно ст. 3 Закона РСФСР > <О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации> № 1541-1 от 04.07.1991 г. (часть дополнительно включена Законом РФ от 11.08.1994 г. № 26-ФЗ) для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права> .

ВОПРОС: <Я - пожилой человек, прописана с сыном в двухкомнатной муниципальной квартире. Год и три месяца как пропал мой сын, о чем у меня имеется справка из милиции. Хотела приватизировать квартиру, чтобы отписать ее внукам, а в ЖЭУ мне сказали, что нужно решение суда, чтобы выписать сына. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Правомерно, т.к. согласно ст. 42 ГК РФ только суд может вынести решение о признании гражданина безвестно отсутствующим. Суд принимает меры к обнаружению отсутствующего (публикации в прессе, сообщения по телевидению и радио, запрос родственников и т.д.). Следовательно, истечение годичного срока вовсе не влечет автоматическое признание гражданина безвестно отсутствующим. Поэтому, чем раньше Вы обратитесь в суд, тем быстрее получите решение суда> .

ВОПРОС: <Имею приватизированную квартиру на двоих: на себя и сына (8 лет). Хочу принять долевое участие в строительстве дома. Как лучше составить договор о долевом участии, чтобы в дальнейшем при продаже квартиры не было проблем с органами опеки?>

ОТВЕТ: <Главное заключайте договор на себя. После сдачи дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности на новую квартиру обратитесь в органы опеки и попечительства, которые выдадут разрешение на продажу старой квартиры при условии выделения на ребёнка (сына) доли в новой квартире> .

ВОПРОС: <Имею квартиру в ЖСК, за которую пай полностью выплачен (что подтверждено справкой из кооператива). Решили её продать, т.к. у жены имеется хорошая квартира. Председатель ЖСК сказал мне, что это должен решить кооператив, что новый владелец должен заплатить вступительный взнос, иначе его не пропишут в ней. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Это в корне неправомерно, и не только для членов ЖСК, но и других потребительских кооперативов. Согласно п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Аналогичная норма содержалась ранее в ст. 13 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР".>

Правоподтверждающим документом о собственности в кооперативе является справка о выплате пая, зарегистрированная в установленном порядке и Свидетельство о праве собственности. С момента выплаты паевого взноса член кооператива признается собственником квартиры в силу закона.

Он может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в наём, обменять или совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласия кооператива на совершение этих сделок не требуется. Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него (Постановление Пленума ВС СССР от 11.10.1991 г. "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК"). Следовательно, квартиру Вы можете продать без согласия кооператива, а новый хозяин её не обязан платить вступительный взнос, если он не будет вступать в члены ЖСК. Вопросами регистрации по месту жительства занимается паспортный стол> .

ВОПРОС: <Купил квартиру, как оказалось, с прописанным человеком. Продавец обещает его выписать, однако время идёт, а вопрос остаётся открытым. Как быть в данной ситуации?>

ОТВЕТ: <Согласно ст. 460 ГК РФ, если после покупки квартиры, обнаружилось, что на приобретённое имущество имеются права третьих лиц, о которых Вы не знали, можете предъявить не поставившему Вас в известность продавцу, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причинённых убытков> .

ВОПРОС: <Мы с сыном проживали в моей однокомнатной кооперативной квартире, пай за которую я выплатила в 1990 году. В 1995 году сын женился, и я прописала невестку в эту квартиру. В начале 1998 года невестка забрала свои вещи, ушла и больше с нами не живёт. Какие права она имеет на мою квартиру, и могу ли я её выписать со своей квартиры?>

ОТВЕТ: <Квартира является Вашей собственностью, т.к. паевой взнос за неё Вы выплатили. Порядок пользования квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности, определен ст. 127 ЖК РСФСР, в соответствии с которой члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с собственником, данным жилым помещением, если при их вселении не было оговорено иное. Выписать невестку из своей квартиры без её согласия, т.е. поданного ей самой заявления о снятии с регистрационного учёта по месту жительства, Вы можете лишь в судебном порядке. А до этого времени Ваша невестка имеет право в ней проживать и пользоваться ею, не имея права собственности на квартиру или какую-то её часть> .

ВОПРОС: <Со своей бывшей супругой жили плохо, часто ругались, за что жена и теща два раза упекали меня в психиатрический стационар. Уже более десяти лет как развелся, построил дом. Обстоятельства сложились так, что дом хочу продать. Соседу дом нравится и он готов его купить, но, зная о моем прошлом, он заявляет, что я не дееспособен, т.к. лежал в психушке. Правомерно ли его заявление?>

ОТВЕТ: <В корне неправомерно. Согласно ст. 29 ГК РФ гражданин может быть признан недееспособным только судом в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Ограничение дееспособности на основании факта Вашего нахождения в психиатрическом стационаре недопустимо. В любом случае (в частности, в Вашем) при решении вопроса о признании лица недееспособным суд должен оценить все факты и принимать решения с учетом всех обстоятельств (ст. 263 ГПК РСФСР) с обязательным участием прокурора и органа опеки и попечительства (ст. 261 ГПК РСФСР). На основании вышесказанного Вы должны исполнять свои обязанности и можете пользоваться своими правами (в т.ч. правом на отчуждение недвижимого имущества) согласно существующему законодательству> .

ВОПРОС: <Имею приватизированную квартиру в поссоветовском доме (получила по наследству). Дом подлежит сносу. Соседи говорят, что раз я не прописана, значит ничего и не получу взамен. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Нет, неправомерно. Согласно ст. 49.3 ЖК РСФСР, введенной Законом РСФСР от 06.07.1991 г. № 1552 - 1, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, инвестором осуществляющими снос дома> .

ВОПРОС: <По объявлению нашел продавца квартиры. Заключили сделку у нотариуса, у которого и произошел полный расчёт. Пошёл сдавать документы на госрегистрацию, а в Пушкинском филиале МОРП говорят, что нужен ещё прежний хозяин. Продавец живет в Москве, я ему несколько раз звонил, но телефон не отвечает. Что мне делать?>

ОТВЕТ: <Во-первых, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо обращаться к специалистам (т.е. в агентства, имеющие сертификат). Поверьте, комиссионные услуги стоят значительно меньше нервов и здоровья. Во-вторых, все же лучше Вам разыскать прежнего хозяина и сходить с ним сдать документы на государственную регистрацию, либо взять у него нотариально заверенное заявление о прекращении его права собственности на квартиру.>

В-третьих, согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (в Вашем случае письменно и заверена нотариусом), но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. И ещё в этом случае продавец будет обязан возместить убытки, связанные с задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ)> .

ВОПРОС: <У моей мамы дом в Ярославской области. Она решила при жизни переоформить его на своего внука (моего сына). Стала собирать документы, а в БТИ ей сказали, что до сделки необходимо пройти государственную регистрацию и получить свидетельство на право собственности, на все это уйдут дополнительные средства. Получается, что договор дарения дома от 1972 года, заверенный поссоветом, уже не документ? Правомерно ли требование о госрегистрации?>

ОТВЕТ: <Требование БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) о госрегистрации договора дарения дома от 1972 года и получении свидетельства о праве собственности противозаконны. Ст. 4 ГК РФ устанавливает, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Пункт 2 ст.4 Федерального Закона > <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> №122-ФЗ от 21.07.1997 г. подтверждает положение ст.4 ГК РФ, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего закона.

Если БТИ не удовлетворят данные ссылки на ГК и Федеральный закон, то просите письменное объяснение и обращайтесь в суд> .

ВОПРОС: <Мы с женой в браке около пятнадцати лет. Я был, и в настоящее время, прописан в кооперативной квартире бабушки, но фактически проживал в муниципальной квартире своей жены. За время брака бабушка умерла, я вступил в наследство на ее квартиру, жена приватизировала квартиру на себя. В случае нашего развода как будет произведен раздел квартир (при условии, что у меня двухкомнатная квартира, а у жены - трехкомнатная)?>

ОТВЕТ: <Никакого раздела квартир не будет, т.к. разделу подлежит имущество, находящееся в совместной собственности, нажитое во время брака супругов (ст.34,38 СК РФ). Ваша квартира является Вашим личным имуществом, т.к. получена в порядке наследования (ст. 36 СК РФ).>

Квартира жены тоже является ее личным имуществом, т.к. она была безвозмездно передана Вашей супруге и на ее приобретение не были израсходованы совместно нажитые средства> .

ВОПРОС: <Живу у мужа 4 года, решили произвести обмен моей комнаты в коммунальной муниципальной квартире и его квартиры с целью улучшения жилищных условий. Соседи по коммуналке всячески препятствуют обмену и говорят нам, что нужно их согласие на обмен. Правомерны ли их действия?>

ОТВЕТ: <Нет, неправомерны, т.к. для совершения обмена комнаты в неприватизированной квартире согласия (либо уведомления) Ваших соседей не требуется в связи с тем, что они согласно ст. 250 ГК РФ не имеют преимущественного права на получение Вашей комнаты> .

ВОПРОС: <Я пенсионерка, живу одна в двухкомнатной квартире. Решила приватизировать квартиру и оставить её по завещанию внукам, но соседка сказала, что бесплатно я могу приватизировать 18 м 2 плюс 9 м 2. Правда ли это?>

ОТВЕТ: <Действительно с 4 июля 1991 года был введён Закон РФ > <О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации> , который устанавливал нормы бесплатной передачи в собственность граждан жилых помещений.

Однако с годами он претерпевал изменения и дополнения. Так после внесения в этот закон 23.12.1993 г. изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно независимо от его размера> .

ВОПРОС: <Могу ли я произвести обмен своей неприватизированной квартиры на частный жилой дом?>

ОТВЕТ: <Да, можете согласно ст. 20 Закона РФ > <Об основах федеральной жилищной политики> . Которая гласит, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилых фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке. Административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законодательством> .

ВОПРОС: <Мне 60 лет. Живу в г. Пушкино в квартире с дочерью. Хочу жениться и прописаться к жене в Москву. Как мне правильнее и с наименьшими затратами перевести мои метры на дочь?>

ОТВЕТ: <Из вопроса, к сожалению, не ясно, сколько у Вас детей и приватизирована ли Ваша квартира. Если квартира не приватизирована, то Вы можете спокойно выписываться к жене. В этом случае Ваша дочь станет ответственным квартиросъемщиком, лицевой счет будет переведен на нее и, в случае приватизации квартиры, она становится единственной хозяйкой квартиры.>

Если квартира приватизирована, Вы участвовали в приватизации и у Вас несколько детей (или наследников по закону), то оптимально Вам при жизни перевести свою долю в квартире (свои метры) на дочь. Это можно сделать договором дарения или купли-продажи.

Если же дочь у Вас одна, то она является единственной Вашей наследницей и после Вашей смерти соответственно Ваша доля в квартире перейдет к ней. Еще в этом случае, для Вашего спокойствия, можете составить на дочь завещание> .

ВОПРОС: <В 1992 году мы с сыном приватизировали квартиру в совместную собственность. Сейчас сын сильно пьет, и я хочу обменять свою комнату (комнаты у нас изолированные). Сын возражает против обмена. Как лучше поступить в данной ситуации?>

ОТВЕТ: <Исходя из положений, закрепленных в п. 2 ст. 253 ГК РФ и в п. 4 ст. 7 Закона РФ > <О собственности в РФ> недопустим обмен имущества, переданного в совместную (общую) собственность граждан, без согласия всех собственников независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Вам необходимо совместно с сыном у нотариуса составить договор разделения долей, провести его государственную регистрацию, после чего согласия сына на обмен не потребуется. Если сын будет против выделения долей, то Вам необходимо обратиться в суд> .

ВОПРОС: <У меня трое детей, двое - от первого брака, с которыми я не общаюсь около 20 лет, один - от второго, который сейчас ухаживает за мной. Как лучше сделать, чтобы моя приватизированная квартира досталась третьему ребенку?>

ОТВЕТ: <Лучше при жизни заключить с ним один из договоров: купли-продажи, пожизненного содержания с иждивением или дарения> .

ВОПРОС: <Хотела приватизировать квартиру, мне в ЖЭУ сказали, что детей необходимо включить в приватизацию. В своё время в 1993 году соседка приватизировала квартиру и не включила детей в приватизацию. Правомерно ли это?>

ОТВЕТ: <Да, правомерно. Действительно, Закон РФ > <О приватизации жилищного фонда в РФ> в редакции 1991 года не содержал обязательной правовой нормы о включении несовершеннолетних детей в число собственников квартиры. Редакция 1994 года данного Закона устранила нарушение прав детей, и теперь, чтобы не включать в договор приватизации несовершеннолетнего, необходимо получить письменное согласие органа опеки и попечительства> .

ВОПРОС: <Двенадцать лет прожили с женой в тёщиной неприватизированной трёхкомнатной квартире, имеем двоих детей. Проживал я без регистрации (зарегистрирован в родительской однокомнатной квартире, где проживают четыре человека). С женой живём хорошо, но в последнее время обострились отношения с тёщей. Она постоянно меня выгоняет. Имею ли я право на жилую площадь в тёщиной квартире, чтобы проживать спокойно с женой?>

ОТВЕТ: <Ваше право на жилую площадь может определить только суд. Вам надо иметь в виду, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права на жилую площадь, суды не должны в решениях ссылаться на соблюдение положений о регистрации (прописке) как на установленный порядок вселения (Постановление Конституционного суда РФ от 25.04.1995 г.). Признание или непризнание права на жилую площадь теперь стоит в прямой зависимости от фактического вселения на спорную жилплощадь и проживания в качестве члена семьи нанимателя, если только не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Регистрация (прописка) как таковая не влияет на право гражданина на жилую площадь> .