Виды сделок с жилыми помещениями.

Собственники вправе совершить сделки купли - продажи, мены, дарения, завещания и залога . Граждане - собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно - строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.

Условия действительности сделок с жилыми помещениями.

• Во-первых , необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
• Во-вторых , необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
• В-третьих , необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности.
• В-четвертых , необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки, и ее совершение должно быть добровольным.
• В-пятых , необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты и завещания необходимо нотариальное оформление).
• В-шестых , как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения квартиры.

Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорена только в судебном порядке.

Ипотечный кредит.

Денежная сумма, которая выдается на приобретение жилья под залог недвижимости с правом владения, пользования и распоряжения этой недвижимостью. Такой кредит на длительный срок предоставляют банки, участвующие в программе ипотечного кредитования. Купленная недвижимость оформляется в собственность заемщика и остается в залоге у банка до полного погашения взятого кредита. При этом покупатель жилья имеет дополнительные льготы по налогообложению.

Приватизация.

Передача государственного или муниципального имущества (земельных участков, промышленных предприятий, банков и других финансовых учреждений, средств транспорта, связи, массовой информации, зданий:) в собственность.

Собственность (долевая, общая, совместная).

Собственность - отношение лица к принадлежащему ему имуществу (вещам), как к своему.

Долевая собственность - общая собственность, доли участников которой определены. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.
Продажа и мена доли в общей собственности допускается лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли.

Общая собственность - собственность двух или более лиц на одно имущество. Совместная собственность - собственность, возникающая в случаях, когда имущество передается в общую собственность нескольким лицам без определения доли каждого в праве собственности.

Срочный выкуп.

Срочный выкуп жилья - услуга, которую оказывает далеко не каждая фирма, но в нашей Компании она предусмотрена. Если к нам обращаются с просьбой выкупить квартиру, мы в течении нескольких дней собираем необходимый пакет документов, обязательно проводим юридическую экспертизу. Если в ходе проверки выявляются погрешности, которые можно исправить, - делаем это. Однако Компания вправе отказаться от выкупа, если юридическая чистота остается под вопросом.

Сроки выхода на сделку значительно сокращаются, если квартира юридически и физически свободна. Безусловно, минусом срочного выкупа является то, что квартира приобретается несколько ниже рыночной стоимости. Но ведь, как известно, <время - деньги> . Нельзя исключить колебания цен на рынке, которые могут привести к снижению стоимости Вашего жилья. Срочный выкуп страхует от подобных неприятностей.

Тем не менее, есть и ряд важных плюсов. Нашему клиенту уже не нужно давать рекламу, несколько месяцев ждать подходящего покупателя, тратить время на показы. По существу, все трудозатраты и расходы, а затем и возможные риски дальнейшей реализации квартиры продавец перекладывает на плечи Компании.

Субсидии.

Посещая управы, видно, сколько проблем стоит перед очередниками, ожидающими получения муниципального жилья. А пообщавшись с людьми, понятно: многие из них даже не подозревают, что могут гораздо быстрее и проще решить свою проблему с помощью жилищной субсидии.

Программа субсидий в первую очередь направлена на расселение коммунальных квартир в столице. При этом всем жильцам переезжать совсем не обязательно.

Получив субсидии, можно сохранить прежнюю площадь. Если в коммунальной квартире проживает, скажем, две семьи, то одна из них может использовать полученные средства для приобретения новой квартиры, а вторая улучшить жилищные условия за счет освободившейся площади. К сожалению, эти тонкости знают далеко не все очередники.

Надо учесть также следующее: срок действия свидетельства на предоставление безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья - полгода, при этом деньги перечисляются продавцу безналичным путем. Человек должен обладать немалым запасом свободного времени, чтобы реализовать свое право: подобрать квартиру и собрать пакет документов, пройти специальную юридическую комиссию, наконец, получить добро на покупку в Агентстве по реализации субсидий (где требования к параметрам квартир достаточно жесткие). Кроме того, найденное жилье переходит к нему в собственность только после того, как вся сумма уже перечислена продавцу. В результате процесс покупки сильно затягивается, и не исключено, что по тем или иным причинам сделка сорвется, и все придется начинать сначала.

Чем может помочь риэлтор? Опытный профессионал сможет сократить время поиска квартиры и сроки сбора документов, а в случае необходимости подскажет, как составить ходатайство о продлении срока получения субсидии. К тому же, юридическая чистота и надежность расчетов при покупке будет гарантирована Компанией.

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования.

С унаследованного имущества стоимостью до 850 МРОТ этот налог не взимается. В отношении имущества большей стоимости ставки налога следующие:

Статья 1141. Общие положения

1. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 настоящего Кодекса.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования (статья 1117), либо лишены наследства (пункт 1 статьи 1119), либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

2. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).

Статья 1142. Наследники первой очереди

1. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.

Статья 1143. Наследники второй очереди

1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Статья 1144. Наследники третьей очереди

1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя).

2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Статья 1145. Наследники последующих очередей

1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей.

Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.

2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию:

в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;

в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);

в качестве наследников шестой очереди родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

3. Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Статья 1148. Наследование нетрудоспособными иждивенцами наследодателя

1. Граждане, относящиеся к наследникам по закону, указанным в статьях 1143 - 1145 настоящего Кодекса, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет.

2. К наследникам по закону относятся граждане, которые не входят в круг наследников, указанных в статьях 1142 - 1145 настоящего Кодекса, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. При наличии других наследников по закону они наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

3. При отсутствии других наследников по закону указанные в пункте 2 настоящей статьи нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют самостоятельно в качестве наследников восьмой очереди.

Налог с имущества, переходящего в порядке дарения.

С полученного в дар имущества стоимостью до 80 МРОТ этот налог не взимается. В отношении имущества большей стоимости ставки налога следующие:

Обратите внимание, что плательщик данного налога - одаряемый, а не даритель.

Стоимость недвижимого имущества определяется по данным органов учета (технической документации), приведенным в соответствующих справках Ф - 11 (справка о стоимости).

Налог на дарение не уплачивается по:

• имуществу, подаренному одним супругом другому;
• жилым домам, квартирам и паенакоплениям в жилищно - строительных кооперативах, если даритель и одаряемый проживали в этих домах (квартирах) совместно на день оформления договора дарения;
• имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением долга гражданина и по спасению человеческой жизни, охране госсобственности и правопорядка;
• квартиры, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Уплата обоих налогов производится плательщиком на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом. Срок уплаты налога - не позднее трех месяцев со дня вручения извещения.

Налог с дохода при продаже жилья и другой недвижимости не взимают до окончания отчетного налогового года. А только после того как продавец подаст в налоговую инспекцию декларацию и заявление о налоговых вычетах или заявление об освобождении от налога всей суммы, полученной от продажи недвижимости.

В нашей компании сбор всех документов необходимых для продажи квартиры или комнаты в Москве производиться бесплатно при условии продажи квартиры или комнаты через наше агентство недвижмимости ( комиссия за продажу квартиры у нас 2 % от стоимости квартиры ) .

Возможен ускоренный сбор всех документов необходимых для продажи квартиры в том числе полное восстановление утерянных или утраченных правоустанавливающих документов.

Бесплатная консультация по пакету документов необходимых для оформления сделки купли продажи недвижимости по телефону (495) 778-70-68

Срочный выкуп любых помещений (495) 504-53-35

Сделка с участием или без участия агентства недвижимости проводится практически по одной схеме. Поэтому давайте начнем сначала.

Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продать. Основная масса сделок на рынке недвижимости - примерно 80% - это так называемые альтернативные, продажа своей квартиры для покупки другой. Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта процедура включена.

Оценка возможностей, консультации.

Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, - хотя бы примерно оценить собственность, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ - изучение московских риэлторских изданий, оперативно подающих подобную информацию, например, газета <Из рук в руки> . Обязательно имейте в виду, что цены на квартиры, проставленные в газете, - не факт, а пожелания продавцов.

Реклама.

Следующий немаловажный момент - подача квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Москве существует порядка тысячи мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Крупные агентства недвижимости такую информацию не принимают, предпочитая заключение эксклюзивного договора, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на свою фирму.

Еще один способ - подача объявления в газету <Из рук в руки> или в Internet с указанием вашего контактного телефона (как правило, домашнего). Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или агентством недвижимости. Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.

Многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро - три раза в неделю. Подавать объявление каждый день бессмысленно.

Показ, торг.

Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все <закоулки> (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник - это ненормально и должно вас насторожить.

Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение - выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.

Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее: не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.

Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства недвижимости - у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить Ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая может: выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать, что <...ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит это столько-то> . Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.

Еще один совет: если квартира продается без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям - у себя. В таких случаях присутствует элемент <своей> территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, уверенней.

Договоренность с продавцом (покупателем).

Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.

Покупателям же мы советуем этот вопрос не ставить, уйти от него, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск понравившуюся квартиру <упустить> , если продавец найдет более выгодного клиента.

Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?

Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это читается как <невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере> . Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.

Для покупателя квартиры, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение - это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

Проверка, подготовка сделки, сбор документов.

После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться, - подчеркиваю, в определенные сроки - получения нужных бумаг. Это довольно сложная процедура.

Для продажи квартиры необходимо иметь на руках следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры, например: Договор передачи, Свидетельство о собственности на жилище, Справка ЖСК о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, Свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решение суда. Если документы на квартиру утеряны, то жилье можно продать по Выписке из реестра, которую выдает Комитет по регистрации. Правда, в этом случае надо иметь в виду, что теоретически выписку можно брать хоть каждый день. То есть возможна ситуация, когда продавец, приняв у вас предоплату, завтра продаст свою квартиру другому покупателю. Поэтому в таком случае в качестве предоплаты мы советуем давать не больше $500-1000, чтобы свести свои потери к минимуму.

2. В БТИ необходимо получить: кадастровый паспорт , справку (форма 11-А, действительна 1 месяц); поэтажный план, экспликацию (действительны 1 год).Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт и определенная сумма денег (зависит от площади квартиры).

3. В РЭУ нужно взять:

• выписку из домовой книги - в паспортном столе;
• копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате - в бухгалтерии

4. Нотариально удостоверенное согласие супруга (соответственно, продавца или покупателя) на отчуждение (приобретение) квартиры.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.

6. Справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству, или находится в Московской области.

7. Передаточный акт, если квартира отчуждалась после 01.03.96 г.

После того как все вышеназванные документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день мы насчитали порядка 20-22 видов правоустанавливающих документов на квартиру, которые только могут быть. Подчеркиваю - не 2, не 5, не 8, а 22! Поэтому мы настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию. Покупателям квартиры - чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцу - чтобы быть уверенным, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.

Банк, нотариус, регистрация.

Но, предположим, все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Самый распространенный способ - расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем вам очень внимательно подойти к выбору банка. Если покупатель предлагает конкретный банк, мотивируя тем, что там хранятся его деньги, а председатель правления его лучший друг, мы рекомендуем на этот вариант не соглашаться. В этой ситуации вполне допустимы всякого рода злоупотребления клиентским положением. Должна быть нейтральная территория, которая устроит обе стороны. Поэтому вопрос по взаиморасчетам нужно обязательно проговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.

После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи.

Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если вы не договорились о задержке денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек о коммунальных платежах), вам будет проблематично контролировать процесс.

Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьезно подойдете к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки.

Эксклюзивный договор:

• Эксклюзивность прав, предоставляемых агентству недвижимости.
• Эксклюзивность обслуживания, предоставляемого риэлтером клиенту.

Предоставив нашей компании права на продажу собственности, Вы получаете:

• Защиту от криминала и непрофессионализма.
• Защита экономических и правовых интересов.
• Оценка объекта недвижимости.
• Экономия времени и уменьшение ненужных контактов.
• Эффективная схема рекламы.
• Возможность продать недвижимость по максимальной цене.
• Возможность работать с профессиональным агентом.

Целесообразность, эффективность, выгода и признание клиентами эксклюзивного обслуживания подтверждаются практикой. Сегодня на московском и подмосковном рынке 80-90% сделок совершается по эксклюзивным договорам. И это самый красноречивый аргумент в пользу эксклюзивного обслуживания при продаже недвижимости!